En la actualidad colombiana existe aproximadamente un 35% de la población que vive arrendada, además, en el mercado de inmuebles comerciales las empresas prefieren alquilar un local o establecimiento por encima de la compra del mismo para sus operaciones. Conoce los Requisitos para Arrendar un Apartamento y realiza este sencillo proceso.
El Arrendar un apartamento trae consigo diversos costos, trámites, documentos y restricciones que es necesario saberlos para un mejor desarrollo de tu hogar, a continuación te presentaremos todos estos aspectos y mucho más para que formalices tu arrendamiento.
ÍNDICE DE CONTENIDO
Documentos para proceder al arrendo
Los documentos que se deben presentar para llevar a cabo el arrendamiento van a variar dependiendo de la condición de la persona al acudir a una inmobiliaria, es decir, los trámites son distintos si eres empleado, pensionado, trabajador independiente o para persona jurídica.
En todos los casos de personas naturales la cédula de identificación es indispensable para formalizar el arrendamiento, por otra parte, se deberán entregar los documentos correspondientes a cada persona, los cuales destacaremos a continuación:
Empleados
Además de la cédula de identidad ampliada al 150%, los empleados deben hacer entrega de:
- Certificado Laboral en formato original con una vigencia no mayor a treinta (30) días.
- Constancia de sueldo, cargo y tiempo de prestación de servicios en la empresa.
- Pago de la nómina correspondiente a los últimos 3 meses.
- Últimos tres (3) extractos bancarios.
- Todos aquellos documentos que acrediten y hagan referencia a otros ingresos percibidos en caso de que aplique.
Pensionados
Los pensionados deben entregar ante la inmobiliaria:
- Copia de cédula ampliada al 150%.
- Certificado de Tradición.
- Certificado libre de gravámenes (no mayor a 60 días).
- Los pensionados deberán hacer entrega todos aquellos documentos que acrediten otros ingresos (además de la pensión) en caso de que aplique.
- Últimas tres (3) constancias de pago.
- Últimos tres (3) extractos bancarios.
- Copia simple del Registro Único Tributario (RUT).
Trabajador Independiente
Si eres trabajador independiente debes hacer entrega de los siguientes documentos:
- Cédula de ciudadanía ampliada al 150%.
- Certificado de Tradición.
- Ejercicio libre de gravámenes con vigencia no mayor a 60 días (en caso de que aplique).
- Documentos que refieran otros ingresos devengados por parte del trabajador independiente (en caso de que aplique).
- Estados bancarios de los últimos tres (3) meses.
- Cámara de Comercio no mayor a 60 días.
- Copia simple del Registro Único Tributario.
- Declaración de Renta.
Personas Jurídicas
Las personas jurídicas o morales deben consignar los siguientes documentos:
- Certificado de Tradición.
- Certificado de constitución y gerencia de la entidad.
- Libertad de libre de gravámenes no mayor a 60 días (en caso de que aplique).
- Documentos que acrediten otros ingresos (en caso de que aplique).
- Estados Bancarios de los últimos 3 meses.
- Cámara de Comercio (no mayor a 60 días).
- Copia simple del Registro Único Tributario.
- Copia simple de la última Declaración de Renta.
- Estados Financieros del último periodo contable firmados por un Contador Público.
- Si la sociedad está recientemente constituida, la empresa debe presentar documentación relacionada a los socios donde se demuestre y certifique los ingresos y capacidad de pago.
Para el dueño del apartamento
El arrendador o dueño del apartamento también debe cumplir con una serie de obligaciones para llevar a cabo esta operación inmobiliaria con la finalidad de un intercambio temporal de una vivienda a cambio de renta.
Para el arrendador es fundamental presentar cada uno de los documentos que destacamos a continuación:
- Certificado Energético de la Vivienda: Es fundamental que la vivienda a alquilar disponga del certificado que se recibe por parte del órgano competente, donde se indica que el espacio cumple con todos los requisitos necesarios de eficiencia energética de acuerdo a la Ley.
- Certificado de Habitabilidad: La vivienda debe alquilarse con una funcionalidad de permanencia mediante un contrato, de no ser así el espacio será considerado un local.
- Documentos que validen la Propiedad: Es indispensable demostrar al arrendatario que la vivienda se encuentra a nombre del dueño, esto se realiza mediante el título de propiedad de la vivienda.
Para quien renta el apartamento
Para la persona que solicita el arriendo denominada “arrendatario” existen requisitos especiales, ya sea por Ley o consideraciones relativas al uso.
En el contrato de arrendamiento se obliga a transferir temporalmente el uso, goce y disposición del bien inmueble arrendado a otra que se compromete a pagar una cantidad de dinero por dicho uso.
Sin embargo, dicho contrato de arrendamiento de un apartamento va más allá de sólo arrendar, existen obligaciones entre ambas partes que deben ser pactadas en dicho contrato, protección por parte de la Ley y consideraciones importantes relativas al uso, pago, desalojo y restitución del bien.
A continuación explicaremos las condiciones que aplican solo para los inquilinos y el trámite que deben realizar para formalizar el proceso:
- Realizar la entrega de los documentos anteriormente expresados, dependiendo de la condición que tenga (trabajador independiente, pensionado, etc) para la solicitud formal del arrendamiento y, posteriormente, cancelar los gastos relacionados.
- Completar el arrendamiento mediante la entrega de la solicitud, debidamente llenada y firmada por el interesado.
- Tomar en cuenta cuatro (4) aspectos específicos:
- El interesado debe acreditar ingresos certificados que por lo menos equivalga al doble del canon de arriendo.
- El Canon de arriendo al ser inferior a 500.000 pesos (este valor promedio varía según la afianzadora o aseguradora) debe presentar un codeudor que tenga ingresos certificados equivalentes al doble del canon de arriendo.
- Si el canon de arriendo oscila entre 501.000 y un 1 millón de pesos (este valor promedio varía según la afianzadora o aseguradora) debe acreditar dos codeudores. Uno debe tener finca raíz y el otro debe ser empleado con ingresos certificados equivalentes al doble del canon de arriendo, por lo menos.
- En caso de que el canon de arriendo es mayor a 1 millón de pesos (este valor promedio varía según la afianzadora o aseguradora), los dos fiadores deben tener finca raíz.
Por último, al entregar todos los documentos correspondientes a la afianzadora, en un plazo de 4 a 24 horas se le da una respuesta a los interesados y al propietario sobre la aceptación o no de la solicitud de arriendo.
En caso de que la respuesta sea negativa, los interesados podrán realizar una solicitud de un nuevo estudio con los documentos y codeudores adjuntados, sin embargo, se debe prestar atención a las recomendaciones de la aseguradora.
Si la respuesta es positiva, la inmobiliaria se encarga de realizar el contrato e invita a las partes a sus instalaciones para firmarlo.
En algunos casos hay que cancelar unos derechos por la elaboración del contrato, equivalentes al 10, 15 o 20 por ciento sobre el canon de arriendo.
Seguro de arrendamiento
El Seguro de Arrendamiento tiene la finalidad de ofrecer un respaldo tanto al propietario como al arrendatario, supervisando el debido cumplimiento de las obligaciones de ambas partes.
El pago mensual del arrendamiento es uno de los puntos más importantes que abarca el seguro, en conjunto con las cuotas de administración y servicios públicos del domicilio mientras esté en vigencia el contrato del seguro.
El proceso para adquirir este seguro no es sencillo, ya que, tanto el propietario como el arrendatario deberán cumplir con determinados requisitos para ejercer el arrendamiento de forma exitosa.
El arrendador o propietario debe garantizar al inquilino certeza con respecto a la disponibilidad del inmueble y que tan viable sería el arrendamiento, a continuación destacamos los pasos para tramitar el seguro de arrendamiento:
- Los propietarios deberán presentar el certificado de tradición y libertad del inmueble que acredite que la propiedad es suya y se encuentra libre de limitaciones de dominio.
- Si el canon de arriendo es inferior a $1.500.000, el inquilino deberá presentar un codeudor solvente que tenga al menos el 50% de una propiedad en Colombia. Si el arriendo está por encima de $1.500.000, deberá presentar dos codeudores solventes, que acrediten finca raíz en Colombia. Las propiedades que se registren deben estar libres de cualquier limitación de dominio.
- Los inquilinos y codeudores deberán presentar toda la documentación que demuestre su solvencia, obligatoriamente superior al DOBLE del canon de arrendamiento. Adicionalmente, deberán presentar los documentos que certifican cuál es su actividad laboral, así como el certificado de tradición y libertad de la propiedad que se vaya a registrar.
- El solicitante debe tener cédula de ciudadanía o de extranjería. Las aseguradoras no aprueban candidatos con pasaporte como identificación.
- Radicada la documentación en la aseguradora elegida, el inquilino deberá pagar el costo del estudio acuerdo al valor del arriendo: entre $500.000 y $700.000 deberá pagar cerca de $30.000 + IVA; entre $700.000 y $1.100.000 deberá pagar $43.000 + IVA aproximadamente; de $1.100.000 en adelante se deberá pagar el 5% del canon de arriendo + IVA; de $8.000.000 en adelante se deberán pagar $400.000 + IVA aproximadamente.
- El propietario del inmueble deberá pagar una póliza, que equivale al 50% del canon de arrendamiento. Esta se pagará una vez el contrato de arrendamiento se haya firmado, y tendrá una vigencia de un año (renovable).
Los Seguros de Arrendamiento funcionan como garantía a las partes para protegerse de cualquier inconveniente que se pueda presentar en el transcurso del arrendamiento, por ende, vale el esfuerzo a pesar de que sea la vía de mayor complejidad.
Al presentar este Seguro, el propietario del inmueble tendrá la tranquilidad y seguridad de que, en caso de mora en los pagos, la aseguradora responderá por el dinero que ha dejado de recibir y la misma se encargará de ejecutar un proceso legal con el arrendatario moroso.
En caso del inquilino, tendrá la seguridad de que podrá disponer del inmueble que está arrendando de una manera libre de limitaciones de dominio.
Condiciones CDT
Si una persona cumple debidamente con los requisitos personales para alquilar una vivienda pero no cuenta con los “codeudores”, puede optar por otro tipo de garantías para que el estudio del arrendamiento sea aprobado.
Para esto, las aseguradoras ofrecen la opción de constituir un CDT a nombre del arrendatario con endoso a la aseguradora durante la vigencia del contrato, es decir, hasta que termine la duración del mismo.
El monto que se colocará para este fin va a depender del estudio que se realiza de los documentos, estableciendo un mínimo de cuatro (4) mensualidades.
Al realizar este proceso se deberá preparar algunos trámites como carta de endoso expedida por la entidad aseguradora, documentos del banco y certificación de que el título se encuentra endosado en garantía a favor de la entidad aseguradora.
Cuando el contrato de arrendamiento esté vencido y se proceda a la devolución del inmueble arrendado, el inquilino tiene el deber de presentar un paz y salvo debidamente firmado por el arrendador con la finalidad de que quede constancia de que el arrendatario se encuentra al día en todos sus pagos y obligaciones.
Además, se le deberá entregar una carta a la entidad aseguradora que contenga la solicitud del reintegro del título.
Formas de pago de arriendo
Las formas de pago en los arrendamientos normalmente son acordados por el propietario e inquilino donde acuerdan, mediante un contrato, el pago por adelantado de varios meses de arriendo. De esta forma se evita todos los trámites que implica tomar un seguro de arrendamiento. Sin embargo, esta medida puede ser contraproducente para el propietario en caso de que exista inflación o quiera acortar el plazo de arrendamiento.
Que una persona tenga solvencia al momento de realizar pagos por anticipado no garantiza que sea una persona económicamente estable para cancelar sus deudas y obligaciones futuras o que tenga la seriedad y ética necesaria para cumplir con los pagos más adelante.
Si eres arrendador debes analizar muy bien tu estrategia de cobro, ya que, existen muchos casos en el cual los arrendadores han aceptado la cancelación de varios meses o incluso hasta un año de manera anticipada y al iniciar el próximo período el arrendatario empieza a presentar mora, retrasos o incluso falta en las obligaciones (pagos).
Por otra parte, se han presentado diversos casos en los cuales hay partes que pactan la cancelación de un depósito de garantía que equivale a una o más mensualidades de alquiler y de igual forma, este acuerdo entre arrendatario y propietario se encuentra limitado por la ley.
Cabe destacar que el artículo 16 de la ley 820 de 2003 prohíbe expresamente la exigencia de depósitos para garantizar el cumplimiento de los pasivos del arrendatario, sin embargo, el artículo 15 le permite al propietario la exigencia de la prestación de fianzas que garanticen el pago de los servicios públicos a las entidades correspondientes.
Entendido esto, podemos establecer que el pago de arriendo debe ser conversado, discutido y analizado por ambas partes antes de la celebración del contrato para garantizar el cumplimiento de los derechos y obligaciones de ambas partes.
Recomendaciones para arrendar un apartamento
Luego de leer todos los trámites, requisitos y condiciones que conlleva arrendar un apartamento te daremos algunas recomendaciones para afrontar de una mejor forma este proceso, ya seas propietario o inquilino.
Para nadie es un secreto que el alquiler de un inmueble de forma directa entre ambas partes es una alternativa mucho más ágil y menos costosa tanto para el arrendador como para el arrendatario, sin embargo, esto lleva consigo un riesgo que podría generar futuras pérdidas si no se sabe gestionar el proceso de manera adecuada.
El riesgo de optar por esa opción es considerable, tomando en cuenta la importancia que tiene la posibilidad de no recibir la contraprestación del servicio prestado producto de mora o retrasos en los pagos por parte del inquilino.
Al presentarse dicha situación de manera recurrente se tendría que acudir a abogados y varios procesos legales, los cuales traen consigo una pérdida de tiempo y dinero que podría haber sido evitado con la participación de una aseguradora en el proceso.
De igual forma, para el arrendatario significa evitar un posible problema el gestionar el proceso de arrendamiento mediante un tercero que sería la inmobiliaria.
En conclusión, el seguimiento de todos los Requisitos para Arrendar un Apartamento en conjunto con los documentos, condiciones y gestiones con la aseguradora puede representar un proceso complicado y largo pero garantiza el cumplimiento de tus derechos y obligaciones de forma eficaz, eficiente y efectiva.
