¿Deseas darle un cambio a tu hogar? ¿Necesitas una garantía para una nueva casa? Pues todo esto se puede hacer a través de una hipoteca. Te invitamos a conocer los Requisitos para hipotecar una casa en Chile.
Una manera de respaldar una solicitud de financiamiento hipotecario para una segunda vivienda, es hipotecando la primera casa.
Si estás complicado para obtener créditos bancarios porque no cumples a cabalidad los requisitos que te piden, pero tienes una propiedad que podrías ofrecer como garantía hipotecaria, te explicamos los requisitos y tramites para que puedas concretar tu hipoteca.
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¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es dejar en garantía un bien raíz en favor del banco, que a su vez otorga un crédito.
Cuando se trata de un Bien Inmueble (casa, departamento o terrenos) una persona hipoteca su propiedad, la que se entrega al Banco o a la entidad financiera en garantía del pago de sus deudas.
En caso de que el deudor no cumpla con el pago, la institución acreedora tiene derecho a sacar a remate el inmueble y con ese dinero pagar dicha deuda. De este modo, la hipoteca garantiza el pago del crédito. -Banco Santader.
Tipos de hipoteca
En el momento de solicitar un crédito hipotecario para comprar una casa, es importante conocer todos los tipos de créditos hipotecarios que existen en el mercado y las características de cada uno de ellos.
Es muy importante elegir un buen crédito hipotecario, porque de eso dependerá el financiamiento de tu nueva casa.
Los tipos de créditos hipotecarios más comunes son:
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Crédito hipotecario con letras de crédito:
Los créditos hipotecarios con letras de crédito funcionan de la siguiente forma: se financian “letras hipotecarias” que son emitidas por el banco. Estos instrumentos pueden ser transados por el banco en la bolsa de valores o ser adquiridas por éste o un tercero, para poder obtener los recursos que financian el crédito otorgado al deudor.
El precio de las letras de crédito varía según las condiciones del mercado, por tanto, puede generarse una diferencia positiva o negativa entre el valor de la letra y el precio a la que se transa.
Por eso, en la escritura de la casa debe fijarse la parte contratante que se hará cargo o se beneficiará de la diferencia. Si resulta ser el deudor, éste tendrá que pagar la diferencia negativa que se produzca.
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Mutuo hipotecario endosable:
Otro tipo de crédito hipotecario es el mutuo endosable. En el mutuo endosable, el banco financia el crédito con recursos propios. En estos créditos el solicitante recibe el monto aprobado y no se genera la diferencia que hemos visto en los créditos con letras hipotecarias.
Estos puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, que quedará registrado en la escritura pública correspondiente. Pero la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que, el solicitante del crédito deberá contactar con el banco para cualquier duda o problema.
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Mutuo hipotecario no endosable:
Es un crédito hipotecario similar al anterior, pero en este caso, aunque el banco también financia el préstamo con recursos propios, este tipo de crédito no puede ser transferido mediante endoso.
También debemos conocer que hay programas de subsidio que nos pueden ayudar a comprar, construir o arrendar una propiedad. Estos subsidios nos pueden ayudar a pagar nuestro crédito hipotecario.
Requisitos para hipotecar una casa
Para hipotecar una casa con un banco, básicamente se requiere que la casa pueda respaldar el monto de dinero que se está solicitando para comprarla.
Por ejemplo si tu casa esta tasada comercialmente en 2.000 Unidades de Fomento, no puedes solicitar al banco mas de 2.000 Unidades de Fomento, ya que ese es el valor que la casa en sí respalda como bien prendario.
Requisitos básicos
Los requisitos para hipotecar tu casa cuando tiene deuda, son:
- Acreditar monto pagado de la propiedad: Esto es acreditar el monto de la deuda que ya tienes pagado, o si ya la tienes pagada completamente.
- Certificados: Acreditar que está toda la documentación legal de la propiedad en regla, esto es los certificados de dominio, de prohibiciones, de expropiación y que los pagos de contribuciones y otros, que deben estar al día.
- Tasación: Además, el banco hace una tasación comercial para evaluar el monto del crédito que otorgará al solicitante dejándose la propiedad como un bien en garantía que respalda a la deuda.
- Escritura de la propiedad.
- Acreditar pagos: De servicios, contribuciones y otros.
Cuando se va a hipotecar una casa que no tiene deudas, se consigue un préstamo bancario importante que permite solventar deudas que en el minuto son imposibles de pagar de otro modo, y la casa queda en prenda en el banco donde se solicito el préstamo.
Estudio del cliente
Todos los bancos hacen un estudio previo a sus clientes antes de otorgarles un crédito hipotecario, y entre las principales variables que analizan, están:
- Los ingresos.
- Un estado de situación que refleje los gastos.
- Los préstamos que tengan en curso y su nivel de deuda.
- Los bienes que poseen.
Los bancos normalmente financian entre el 80% al 90% del valor total de un bien raíz. Por lo que hay que fijarse muy bien en el valor del bien raíz a comprar. De modo que el dividendo a pagar mensualmente, considerando la tasa de interés, seguros y otros gastos, no supere el 25% de a renta líquida. Considerando esto así, es muy probable que el banco apruebe el crédito hipotecario.
¿Cómo hipotecar una casa en Chile?
Para comprar una casa, la mayoría de nosotros acudirá a alguno de los créditos hipotecarios que nos ofrece la banca nacional. Estos créditos varían normalmente entre los 20 y 30 años. Pero las tasas de interés pueden variar bastante entre bancos, por lo que es importante cotizar.
Al momento de conseguir el crédito hipotecario, tu casa quedará como garantía del préstamo obtenido.
En la actualidad, las instituciones financieras suelen operan las escrituras con gran agilidad. Éstos hacen comparecer al banco acreedor, realizando el alza de las hipotecas y prohibiciones que tienen con la casa hipotecada a vender, y así, se realiza el traspaso del dominio al comprador.
Además, existe la posibilidad de renovar el mismo crédito, pero para que te convenga, la tasa bancaria debe tener un valor razonable y acorde a los valores de mercado. O sea, traspasas al nuevo comprador tu deuda hipotecada bajo las mismas condiciones que rigen para él.
Solicita siempre la información pertinente a tu asesor. Recuerda que sin importar el motivo por el que deseas vender tu casa, siempre es recomendable que recibas un correcto asesoramiento, ya que el precio del bien no influye en el valor de mercado, por más que estés pagando un Crédito Hipotecario.
¿A dónde acudir para pedir una hipoteca?
Entre los Requisitos para hipotecar una casa, se te dice que tienes que acudir a una entidad financiera que te pueda prestar el dinero que necesitas. Que en este caso son los bancos. Pero esto no excluye a particulares.
Garantías de hipotecas
Cuando este revisando los Requisitos para hipotecar una casa, ten presente las presentes garantías:
Hay dos tipos de garantías hipotecarias, una es la garantía específica y otra la garantía general.
Con las garantías específicas, puedes vender tu propiedad aunque tengas el crédito hipotecario aun pendiente de pago, y esto no es problema debido a que traspasas la deuda hipotecaria al nuevo propietario y se traspasa la inscripción de propiedad haciendo un alzamiento de hipoteca en su favor.
Las garantías generales son las más complicadas, ya que como deudor entregas la propiedad o bien raíz hipotecado como garantía de pago de cualquier otra deuda que puedas tener con el banco, vale decir, tarjetas de crédito, líneas de crédito u otros prestamos que puedas tomar con ese banco. En estos casos, es mas complicado vender tu propiedad ya que muy probablemente necesites la autorización del banco y además, te exigirán pagar todas las demás deudas antes de efectuar la venta.
¿Cómo cancelar la hipoteca?
Para cancelar el crédito hipotecario por adelantado se debe estar al día con el pago de los dividendos. Si existe morosidad, se deben cancelar los dividendos pendientes más los gastos asociados.
Teniendo regularizado lo anterior, se debe presentar una solicitud formal de pago anticipado ante la institución emisora del crédito. El banco acreedor debe emitir una liquidación de deuda que contenga información relativa al saldo exacto a pagar por el cliente, la fecha pactada para el último pago.
Si el pago es parcial o total, los intereses desde el último dividendo pagado y los intereses adicionales correspondientes a los costos de prepago, entre otras informaciones relevantes.
Para ello, el banco tiene un plazo máximo de tres días hábiles desde la fecha en que se presentó la solicitud.
Recordemos que cada institución tiene la obligación de disponer de información clara para que los clientes puedan evaluar las alternativas de pago anticipado de sus créditos, ya sea por medio de cheques, efectivo, vale vista bancario o cargo a la cuenta corriente.
No obstante, la operación no está libre de ciertas normas y recargos.
¿Tiene costo cancelar mi crédito hipotecario?
Existen comisiones reguladas por ley que se cobran por la operación. En el caso de los créditos hipotecarios que superen las UF 5.000, el pago anticipado del crédito será convenido libremente entre el acreedor y el cliente, así como las comisiones asignadas.
En el caso de que el préstamo sea igual o inferior a las UF 5.000, el cliente puede pagar anticipadamente sin necesidad del consentimiento del banco.
Siempre y cuando -junto con el pago del capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha de pago- se cancele también una comisión que se estipula entre ambas partes.
Ahora bien, si no existe un acuerdo, la comisión no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.
Si el pago anticipado es inferior al 25% del saldo de la obligación, la ley estipula que requiere siempre la aprobación del acreedor, por lo que la cancelación está sujeta a la aprobación del banco.
Luego de cancelar totalmente la deuda de un crédito hipotecario o un subsidio habitacional, se solicita, sea al banco o al SERVIU, la suscripción de una escritura pública de cancelación y alzamiento, para luego presentarla al Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS).
Quiero vender mi casa hipotecada
¿Quieres vender tu propiedad, pero aún estás pagando el crédito hipotecario? No hay problema, la deuda hipotecaria no es impedimento para que vendas a buen precio tu casa o departamento. Conoce los detalles.
Una de las razones para que la deuda hipotecaria no sea un impedimento para vender una propiedad es que no influye en el precio de venta, ni tampoco en los plazos de los pagos o en el tiempo de la operación.
Para asegurar el pago del crédito, el valor de la nueva compraventa debe ser superior al monto de la deuda financiera.
Y en el caso que la plusvalía del sector haya aumentado, se podrá ofertar a un valor considerablemente más alto que el total del préstamo.
Que el comprador asuma la deuda
Otra alternativa en esta clase de operación es que el comprador asuma la deuda hipotecaria. Esto ocurre principalmente cuando las condiciones del crédito son convenientes para el usuario, específicamente si la tasa de interés es de un valor razonable. Así, se traspasa la deuda al comprador con las mismas condiciones que rigieron para el vendedor, previa revisión y aceptación del banco.
Si el valor de la vivienda es mayor a la deuda, se recomienda que el comprador entregue la diferencia al vendedor después de inscribir el inmueble a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces, y se acredite que se encuentra libre de hipotecas, gravámenes y prohibiciones legales.
Asesórate con expertos
Finalmente, para evita cualquier inconveniente es importante que los involucrados se asesoren con expertos del mercado de viviendas como corredores de propiedades o con profesionales del ámbito legal y financiero.
Como puedes ver, los requisitos para hipotecar una casa requieren de su tiempo pero no es imposible. De hecho, es una gran ayuda para muchos Chilenos que desean crecer. 
Recuerda, siempre leer bien tus contratos de hipoteca. ¡Que no agarren descuidado! Si tienes alguna duda no dudes en comentar.
