Trámites y Requisitos para crédito hipotecario en Chile

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo).

Confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado,

También promueve la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

Requisitos para crédito hipotecario

En líneas generales los papeles que el banco o la institución financiera te va a pedir como requisitos mínimos son:

Ten en cuenta que el banco realizará una tasación de la propiedad que quieres comprar y que, a partir de ese momento, puede solicitar documentos extras, referentes a la propiedad o de otra índole.

Sin embargo, cumpliendo con esa documentación y requisitos base para la solicitud de tu crédito hipotecario, ya habrás dado un gran paso para cumplir tu sueño de la casa o el departamento propio.

Documentos para crédito hipotecario

Mínimamente, los bancos nos van a pedir los siguientes requisitos crédito hipotecario para gestionarlo:

¿Cómo solicitar crédito hipotecario?

Al reunir todos los recaudos que te solicite el banco de tu elección.  Deberas hacer obligatoriamente una pre-solicitud donde el banco analizara si eres una persona confiable y te llamaran.

Nota:

Si todavía no escoges uno ingresa a este simulador y escoge entre diversas tasas y escoge el que se adapte a ti – rankia.cl/hipotecas.

Pre aprobación de crédito hipotecario

En cuanto al sueldo requerido para poder acceder a un crédito hipotecario, se recomienda pensar en considerar el 25% del salario para pagar mensualmente el dividendo de nuestra propiedad. Este porcentaje se modifica y va hacia el alza si somos trabajadores independientes, pues a los bancos no les conviene que nuestros sueldos sean variables. Por esta misma razón se vuelve importante tener una fuente de ingresos fija que nos permita poder pagar nuestra cuota tranquilamente mes a mes. No solo es importante tener ingresos fijos, si no que éstos sean medianamente altos. Lamentablemente, los bancos no suelen dar créditos de este calibre a quienes tienen bajos ingresos.

¿Cuánto se da de crédito hipotecario?

El valor del crédito que se o crédito que se otorga, raramente llega al 100% del valor de la propiedad a adquirir, siempre mantienen una tasa entre el 10% y 80%, simplificando si una Propiedad cuesta 500.000 USD$ el valor del préstamos a 80% sería de 400.000 USD$.

Tipos de tasas de interés

Cuando pides un crédito hipotecario deberás fijarte en el tipo de tasa ya que existen de tres:

Fija Significa que el porcentaje del préstamo que pagarás será el mismo a lo largo de todo lo que dure el crédito, sin importar su duración ni los cambios económicos que puedan ocurrir. Son tasas más altas, pero a la vez presentan menos riesgo, pues no presentarán variación del dividendo mensual.

Variable En este tipo de tasa, el porcentaje de interés se revisa semestral o anualmente, pudiendo aumentar o disminuir dependiendo de la marcha de la economía.

Al momento de solicitar el crédito, se toma un índice de referencia. Cada vez que se cumple el plazo acordado de revisión, se determina el nuevo porcentaje en base al valor del índice referencial para ese momento.

La tasa es menor que la fija pues tiene un riesgo mayor. Por eso, sólo se recomienda si tienes expectativas de aumento de ingresos.

Mixta Como su nombre lo indica, esta tasa de interés es la mezcla entre la fija y la variable. Al solicitar un crédito hipotecario, el banco aplica una tasa fija, que se pacta por un determinado tiempo, en un rango de entre 3 a 10 años. Pasado este plazo, comienza a aplicar una tasa variable previamente estipulada por el cliente y el banco.

Diferencias en la tasa de interés

Entender la importancia de la tasa de interés al solicitar un crédito hipotecario es solo el primer paso. Lo fundamental es conocer las diferencias que existen entre las tasas disponibles en el mercado financiero, para aprovecharlas al máximo y no gastar de más.

Según un estudio realizado por el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) se detectaron diferencias de casi $15 millones entre entidades financieras por un mismo crédito hipotecario con tasa fija a 25 años.

¿Cómo pagar la hipoteca?

Puedes elegir entre los 10 primeros días hábiles del mes que quieras pagar el dividendo. Recibirás un Aviso de Vencimiento que es el comprobante del pago del dividendo, el cual puedes pagar por caja o suscribir el Pago automático de cuentas (PAC).

Pago Anticipado

Puedes pagar el total o una parte no inferior al 10% del capital adeudado cuando tú quieras y lo puedes hacer ya sea para disminuir el dividendo, sin alterar el plazo pactado inicialmente o para disminuir el plazo pactado pero manteniendo el valor de cada dividendo en el producto que lo permita. En caso de que optes por disminuir el plazo del Crédito Hipotecario, el valor del dividendo se mantendrá.

¿Qué es una hipoteca?

Es un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (capital del préstamo) por parte de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas). La diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional: el inmueble adquirido.

En todo préstamo hipotecario hay dos elementos fundamentales. El primero es el contrato de préstamo, en el que aparecen detalladas las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo, así como el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. El segundo elemento es la garantía hipotecaria, que supone que en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado.

Características del préstamo hipotecario

Para contratar una hipoteca hay que asegurarse de que los ingresos son recurrentes y adecuados a la deuda que se va a asumir, y tener en cuenta el ahorro inicial e ingresos netos antes de endeudarse.

Tipos de crédito hipotecario

Los tipos de créditos hipotecarios más comunes son:

Tipos de créditos hipotecarios: Con letras de crédito

Los créditos hipotecarios con letras de crédito funcionan de la siguiente forma: se financian “letras hipotecarias” que son emitidas por el banco. Estos instrumentos pueden ser transados por el banco en la bolsa de valores o ser adquiridas por éste o un tercero, para poder obtener los recursos que financian el crédito otorgado al deudor.

El precio de las letras de crédito varía según las condiciones del mercado, por tanto, puede generarse una diferencia positiva o negativa entre el valor de la letra y el precio a la que se transa.

Por eso, en la escritura de la casa debe fijarse la parte contratante que se hará cargo o se beneficiará de la diferencia. Si resulta ser el deudor, éste tendrá que pagar la diferencia negativa que se produzca.

Tipos de créditos hipotecarios: Mutuo endosable

Otro tipo de crédito hipotecario es el mutuo endosable. En el crédito mutuo endosable, el banco financia el crédito con recursos propios.En estos créditos el solicitante recibe el monto aprobado y no se genera la diferencia que hemos visto en los créditos con letras hipotecarias.

En el crédito mutuo endosable puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, que quedará registrado en la escritura pública correspondiente. Pero la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que, el solicitante del crédito deberá contactar con el banco para cualquier duda o problema.

Tipos de créditos hipotecarios: Mutuo no endosable

Es un crédito hipotecario similar al anterior, pero en este caso, aunque el banco también financia el préstamo con recursos propios, este tipo de crédito no puede ser transferido mediante endoso.

Hipoteca para autónomos

Existen diversos productos para conseguir un Crédito Hipotecario si se es autónomo, independiente o monotributista. Por ejemplo, el que permite contratar el préstamo para la adquisición de una vivienda (nueva o usada) en un plazo de 5 a 25 años, con un enganche mínimo del 10% del valor total y el monto máximo de crédito y cuota según la capacidad de pago. Esto se puede demostrar mediante el esquema de ahorro, de renta con opción a compra, renta pagada o esquema de buen pagador.

Todos los participantes aportan recursos para abonar el enganche y uno es el que obtiene el préstamo. Si una persona decide ingresar en este sistema sin pagar el enganche, primero deberá hacer la contratación y, luego, pagar una inscripción, que suele ser del 4% del valor del contrato. El siguiente paso es pagar, mes a mes, las asignaciones que se designaron según el monto del inmueble, hasta reunir 60 mensualidades, es decir, 5 años.

Hipoteca para jóvenes

Estos créditos hipotecarios son más baratos que las hipotecas tradicionales, ya que tienen una cuota menor, intereses más bajos y gastos casi nulos. Al mismo tiempo, están enfocados en apartamentos y condominios de determinada clase, en zonas específicas del país, para que los jóvenes puedan contar con acceso, movilidad y agilidad si desean estudiar o vivir cerca de su trabajo.

El Crédito Hipotecario para jóvenes también tienen menos requisitos y presta cantidades menores de dinero. No hace falta contar con un ingreso muy alto para acceder a ellos y vienen con productos asociados, como seguros de vida para jóvenes, cobertura médica, etc. Sin embargo, sí se solicitan certificados de ‘buena conducta’ financiera y un ingreso fijo mensual.

¿Se puede sacar un crédito hipotecario sin aval?

Para acceder a un crédito es más importante demostrar capacidad de pago, más allá de si tenemos un bajo nivel de ingreso.

En la medida que demuestres ser una persona responsable y confiable, mejorarás considerablemente las posibilidades de obtener un crédito bancario.

Consejos para crédito hipotecario exitoso

Decidir con tiempo

Un crédito hipotecario es una deuda que se asume por un largo período de tiempo, por lo que debe ser una decisión pensada y analizada seriamente.

Por lo mismo, Grupo Axion invita a las personas a que no decidan en base a impulsos, sino a conciencia, dado que se trata de una obligación financiera que puede acompañarlos por 20 ó 30 años.

Tener pre aprobación bancaria

También es importante que la gente sepa realmente cuánto le prestará el banco en el supuesto de querer comprar una propiedad, dado que suele pasar que primero se busca la propiedad y luego se solicita una pre aprobación bancaria.

Grupo Axion recomienda que el proceso sea al revés: conocer el monto del préstamo para luego salir a buscar con certeza y claridad.

Bajar la línea de crédito y cerrar tarjetas de crédito

Las entidades financieras ven el cupo disponible de la línea de crédito y de las tarjetas de crédito como un potencial endeudamiento para la persona que pide el préstamo hipotecario.

Por lo tanto, cuando calculan el monto que podrían otorgar, restan la cantidad de dinero disponible en ambos productos. De ahí la importancia de disminuirlas.

No tener créditos de consumo

Los créditos de consumo restan puntos a la hora de evaluar la capacidad de endeudamiento.

Ello implica que las casas bancarias podrían aprobar un crédito hipotecario menor si el postulante tiene un crédito de consumo.

Buen comportamiento financiero por un año

Los bancos analizan todo el historial bancario de hasta dos años antes de que se solicite el crédito hipotecario, por lo que tener un comportamiento financiero correcto por un año puede facilitar el acceso a un crédito hipotecario.

Vale recordar que los bancos intentan asegurarse que se enfrentan a un buen pagador.

Contar con algún patrimonio

El banco evalúa el patrimonio cuando le solicitan un crédito hipotecario, por lo que las deudas no pueden ser mayores a él.

Por el contrario, el poseer patrimonio y no tener deuda alguna ayudará a que el monto del crédito sea mayor.

Tener buenos ahorros

Los bancos suman los ahorros como activos y esto demuestra que el sueldo alcanza para vivir y para ahorrar.

Consecuentemente, la entidad financiera entiende que la persona es competente a la hora de pagar y que tiene capacidad de endeudamiento.

No ocupar la línea de crédito

Al ver que la línea de crédito está utilizada el bando entiende que el sueldo no es suficiente para cubrir las necesidades del solicitante, por lo que éste probablemente no calce con el perfil de cliente al que se le daría un crédito hipotecario.

Gastos de escrituración

Gastos notariales

Si quieres comprar una vivienda de 70 millones, con un crédito hipotecario de 55 millones, los gastos adicionales darían un total de: tasación (UF 3) + estudio de títulos (UF 4) + notario (UF 3) + impuesto al crédito (0.8% de 55.000.000= 440.000) + conservador de bienes raíces (0.5% de 70.000.000 = $350.000)= $1.051.215 (valor total)

En caso que la compra de la propiedad se realice mediante un corredor de propiedades hay que incluir la comisión del corredor, que generalmente es el 2% del precio de venta de la vivienda.

Gastos asociados a la forma de financiamiento

Dependiendo de la forma en que financies la compra de tu vivienda, aparecerán costos extras que serán responsabilidad del usuario. Por ejemplo, si compras tu vivienda con crédito o leasing habitacional debes asumir el costo de la tasación, operación que realiza un tasador asignado por la institución que otorga el crédito con el objetivo de establecer el valor referencial de la vivienda. Este trámite generalmente tiene un costo entre UF 2,5 y UF 5, o sea, desde $65.000 hasta $130.000 aproximadamente.

También debes agregar el Impuesto de timbres y estampillas que corresponde al 0,8% (en viviendas con DFL2 queda en un 0,2%) del valor del crédito hipotecario que recibas. En el caso de que sea una vivienda social, el inmueble queda exento de este impuesto.