Arrendar un apartamento en Chile es uno de los procesos mas tedioso que en sí tiene este país por eso nosotros nos daremos a la tarea de hacerte con la información mas simple y explicitada de todos Requisitos para arrendar un departamento en Chile que tienes que tener en cuenta a la hora de enmarcarte en esta aventura.
ÍNDICE DE CONTENIDO
Requisitos para arrendar un departamento
- RUT.
- DICOM (esto es un informe comercial de riesgo… Sí, demasiado creepy… Aquí hay una empresa que se llama EQUIFAX que tiene una base de datos de personas con morosidad en cualquier tipo de crédito o compromiso de pago que existe en el país. Si estás en la base de datos nadie querrá hacer negocios contigo).
- Contrato de trabajo indefinido (y que tu sueldo sea mayor o igual a tres veces el valor de arriendo del departamento).
- Últimas 3 liquidaciones de sueldo.
- Últimas 3 cotizaciones de AFP (el Seguro Social de aquí).
- Aval (una persona natural con RUT que se haga responsable legalmente de la deuda por si tú no cumples los términos del contrato).
Pasos para arrendar un departamento
El primer paso es encontrar un buen sector; vale decir, que tenga buenos accesos, esté cerca del transporte público, supermercados y que ofrezca seguridad.
Como referencia, el último ranking de Índice de Desarrollo Humano (IDH) realizado en Chile en 2006 determinó que las comunas con mejor calidad de vida en la Región Metropolitana son Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, La Reina, Ñuñoa, Pirque, Santiago, Macul y Calera de Tango.
También es clave determinar la orientación del inmueble. En general, los expertos sostienen que la mejor orientación para un departamento en Santiago es la noroste o noreste, que asegura luz durante todo el día, reduciendo así los gastos en iluminación y calefacción durante el invierno. Por otra parte, generalmente los de orientación sur reciben poca luz y los que miran al poniente o oeste son más calurosos en el verano.
En cuanto al transporte, las grandes ciudades cuentan con sistemas de buses (o micros, como se les llama en Chile) que recorren las principales calles de las urbes. Santiago, además de Valparaíso y Concepción, tiene un servicio de tren metropolitano: el Metro.
Aunque el sistema registra congestión durante las horas punta (cerca de las 8:30 por la mañana y a las 18:00 en la tarde), en general es reconocido como un transporte eficiente, limpio y rápido, por lo que los departamentos cerca de alguna estación son muy valorados.
Una vez elegido el departamento, se debe comprobar que el contrato cuente con todos los compromisos conversados con el arrendatario, ya que es el único instrumento legal por el que se gestiona un alquiler.
Debe contener detalles como los datos de las partes involucradas y de la propiedad, el término del contrato, el monto del contrato, el detalle del pago de los impuestos, las obligaciones de ambas partes, el monto del depósito de garantía, los datos del garante, y todas aquellas cláusulas que las partes crean convenientes para llevar adelante el arriendo en los mejores y más claros términos.
¿Como redactar un contrato de arrendamiento?
La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos.
Lo básico que debe dejarse establecido en el papel son la descripción y ubicación de la vivienda; el uso que se le dará; la fecha de inicio y término del contrato y la forma de terminarlo; la fecha de pago del arriendo, es decir si el pago será mensual, trimestral, u otro fijando anticipadamente una multa diaria por atraso y a quien debe cancelarse; las causas de terminación del contrato; explicitar de inmediato si el arrendatario puede subarrendar o no la propiedad para evitar sorpresas futuras y por último, especificar las mejoras que se harán al inmueble.
Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.
- Es importante que el contrato se haga por escrito para que quede constatado el nombre, RUT y domicilio de ambas partes contratantes y del aval o fiador para evitar cualquier problema futuro.
- Ubicación y descripción del inmueble a arrendar.
- El propósito del contrato (dar en arrendamiento la propiedad).
- Garantía: puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza. Si es un depósito, deben especificarse detalles como el monto (que normalmente corresponde a un mes de arriendo) y las condiciones necesarias para que se devuelva al arrendatario al terminar el contrato.
- Inventario y condiciones: para que este punto quede claro desde el principio, es pertinente hacer un inventario con todo lo que hay dentro de la propiedad, el estado en que se encuentran e incluirlo en el contrato, establecer los derechos que tendrá el arrendatario respecto del inmueble, y si podrá o no hacer modificaciones en él.Es recomendable sacar una fotografía del estado inicial en que se entregó la casa con una firma del dueño.
- Monto del arriendo: además de dejar establecido el monto del arriendo, frecuencia de pago ( generalmente mensual) y la unidad de pago, también es importante aclarar la forma en que se reajustará el pago del arriendo, el cual generalmente es cada tres meses de acuerdo a la variación del IPC.De todos modos, para evitar cualquier problema con los pagos, es mejor pedir un aval que responda en el caso de que el arrendatario no cumpla con los pagos.
- Forma y lugar de pago: debe quedar estipulado si el pago se realizará con efectivo, cheque, depósito o transferencia electrónica. También se debe definir si se pagará en el domicilio arrendado, en el domicilio del arrendador, o el número de cuenta bancaria, según sea el caso.
- Uso y limitaciones de la propiedad: Se debe aclarar si se destinará para uso habitacional, comercial o de oficina. También se debe aclarar si estarán permitidas las mascotas, si hay horarios donde se permite mayor ruido, si existe la posibilidad de subarrendar, etc.
- Hay que establecer si el contrato es renovable o no, y las condiciones y el procedimiento para ello en caso de serlo.
- Causas de término del contrato en caso de que una de las partes incumpla parte de lo pactado. Por ejemplo, no pagar la renta en un mes, subarrendar, introducir animales u elementos no permitidos en la propiedad, darle un uso indebido, etc. En este sentido, es importante también definir si existe una penalización o repercusiones jurídicas.
- Los derechos de uso de la propiedad por parte del arrendador durante lo que dure el contrato, como poder visitarla para verificar la condición del inmueble o en caso de querer mostrarla a un potencial comprador o arrendatario.
- Establecer cómo se resolvería una disputa legal entre ambas partes en caso de que sea necesario. Esto incluye definir quién pagará los costos de los procedimientos legales, la jurisdicción donde se llevará a cabo la disputa y bajo qué código civil.
- Modificaciones: si la vivienda es del tipo DFL-2 con los beneficios tributarios vigentes, deje establecido en el contrato la prohibición de realizar ampliaciones o modificaciones a la propiedad sin su autorización expresa. Si no hace esto puede perder estos beneficios para siempre.
- ¿Quién se hace cargo de los gastos?: hay que dejar estipulado quien se encargará de los gastos de la vivienda o el local. Lo normal es que las cuentas de luz, agua y teléfono más los gastos comunes sean asumidos por el arrendatario, mientras que el pago de contribuciones y gastos estructurales de la propiedad, como cambios de cañerías por ejemplo, o pinturas del condominio los continúe pagando el dueño.Los gastos del uso de la propiedad son pagados generalmente por el arrendatario, lo que se debe aclarar desde el principio, pero de todas maneras recuerde que lo óptimo es pedir una garantía de un mes para que se reparen posibles daños una vez entregada la propiedad al dueño.
- Subarendamiento: es otra de las materias donde importa que se señale expresamente el deseo de las partes. Si nada se dice se entiende conferida para el arrendatario la facultad de subarrendar la totalidad de la propiedad o parte de ella. Si se estipula lo contrario la desobediencia del arrendatario facultará para requerir la terminación del vínculo.
Derechos del arrendatario
El arrendatario es quién va a hacer uso del bien arrendado, a cambio de pagar una renta a convenir dentro de un periodo de tiempo, en las condiciones escrituradas en contrato.
Los derechos del arrendatario son:
- Hacer uso del bien arrendado.
- Usar un bien en buen estado.
Los deberes del arrendatario son:
- El arrendatario está obligado a pagar la renta acordada.
- Tiene la obligación de usar la cosa según los términos del contrato.
- Debe conservar el bien arrendado como un buen padre de familia.
- El arrendatario debe conservarlo en condiciones: higiénicas, segura y limpia.
- Está obligado a desocupar y dejarla en las mismas condiciones que fue entregada. Cuando culmine el contrato de arrendamiento.
- El arrendatario está obligado a responder por las reparaciones locativas. Aquellas que surgen por uso y deterioro ordinario.
- Tendrá la obligación de responder no sólo por su propia culpa, sino la de su familia, huéspedes y dependientes.
- El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que el arrendador lo permita.
- El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios y artefactos del edificio de una manera segura y razonable.
Derechos del arrendador
El arrendador es quien pone a disposición del arrendatario un bien inmueble o mueble, en las condiciones estipuladas en contrato.
Los derechos del arrendador son:
- Percibir su renta en tiempo y forma, con reajustes si así está definido en contrato.
- Obtener la devolución de su bien en buenas condiciones.
- Guardar una garantía para reparar su bien si lo recibe en malas condiciones.
- Termino del contrato por desahucio: El desahucio tiene por objeto hacer cesar el contrato de arrendamiento, cuando en éste no se ha fijado tiempo para su duración o se ha estipulado mes a mes. Consiste en una comunicación que se hace por medio de la autoridad judicial o por un notario en caso que el arrendador quisiera extinguir el vínculo contractual.
Lo anterior no debe confundirse cuando se trata de un contrato a plazo fijo y el arrendador comunica que no desea perseverar en el contrato. Este acto sólo evita que el arriendo se prorrogue por un plazo igual. El plazo de desahucio, o sea, el plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble es de 2 meses desde la notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de seis.
Las obligaciones del arrendador son:
- Entregar al arrendatario la cosa arrendada: el arrendador tiene la obligación de entregar la cosa dada en arriendo y dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento. Si el arrendador por hecho o culpa suya, ha puesto en imposibilidad la entrega del bien a arrendar, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato, con indemnización de daños y perjuicios.
Igualmente, si el arrendador por hecho o culpa suya, es constituido en mora por la entrega del bien arrendado, tendrá derecho el arrendatario a ser indemnizado. Queda a salvo, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito. - Mantener en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada: la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, significa que debe hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas.
Las reparaciones locativas corresponden generalmente al arrendatario. El arrendador estará obligado a hacer las reparaciones locativas, si los deterioros provinieron de fuerza mayor o caso fortuito. - A librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada: el arrendador no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, cambiar la forma de la cosa arrendada. No podrá hacer en ella obras o trabajos que perturbe el goce de ella. Si fuera el caso, que el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador, tendrá derecho a ser indemnizado.
¿Cómo calcular el precio del arriendo?
El valor del arriendo va determinado principalmente por la oferta y demanda en el sector, antigüedad y estado de mantención de la propiedad, metraje útil y espacios disponibles, y la cercanía a locomoción y Metro. Se deben analizar los precios de propiedades similares ya que es clave seleccionar adecuadamente aquellas que están en el mismo barrio o uno equivalente.
Siempre es útil conocer el valor promedio del metro cuadrado y así tener claridad sobre los precios de los inmuebles que se están ofreciendo en el mercado.
Para calcular este valor (promedio m2) se divide el valor del inmueble por su dimensión (m2 totales). Por ejemplo, si una casa de 50 m2 se vende a UF 2.000 ($49.072.000), la ecuación es 49.072.000/50= $981.440 (UF 40). Si bien algunos sectores son más exclusivos y por lo mismo, caros, el cálculo se realiza para la comuna en general.
Las técnicas son dos: la comparación y el cálculo por rentabilidad.
La comparación es simple ya que hace falta tomar los avisos clasificados o recorrer inmobiliarias y preguntar valores que se soliciten para locaciones de propiedades similares.
En general, lo que se hace es promediar valores locativos por ejemplo, de tres departamentos que se encuentren en la misma zona que el inmueble que se quiere alquilar.
La otra técnica es la de la rentabilidad. Hoy, por el alquiler de un departamento de obtiene entre 5,5% y 8% de su valor cada año. Es decir, de un inmueble de u$s70.000 se obtiene entre u$s3.850 a u$s5.600 por año en concepto de alquiler, según la zona en que se encuentre. Por tanto, para obtener el valor de un alquiler por este método, se debe :
- Calcular el valor del inmueble: para determinar el valor del inmueble, hay que ubicar primero el barrio donde se encuentra esa propiedad en la infografía. Si el inmueble está en perfectas condiciones (mantenido, es luminoso, está en una buena zona, es de categoría, etc.), entonces, se toma el valor máximo, de lo contrario, el mínimo. Puede tomarse un promedio de ambos valores.
- Calcular sobre ese valor del inmueble una rentabilidad de entre 5,5% anual (barrio no premium) y 8% (barrio top), según la zona.
- Finalmente, al valor obtenido, debe dividírselo por 12 para obtener el alquiler mensual.
Establecer plazo de arriendo
Esto es totalmente dependiente de las partes, hay quienes fijan un plazo mínimo de arrendamiento, pero no hay nada estipulado. Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del arrendamiento. Depende de la que exprese el arrendador y las necesidades del arrendatario.
También debe tomarse en cuenta que la Ley sobre arrendamientos de predios urbanos no rige sobre viviendas que se arrienden amobladas por periodos no superiores a 3 meses, es decir que estos casos más allá de lo estipulado en el contrato la Ley no da garantías, por ello todo acuerdo debe ser claramente estipulado en el contrato para evitar conflictos.
¿Qué es arrendar?
Arrendamiento es un acuerdo, con independencia de su instrumentación jurídica, en el que el arrendador conviene con el arrendatario en percibir una suma única de dinero, o una serie de pagos o cuotas, por cederle el derecho a usar un activo durante un periodo de tiempo determinado, con independencia de que el arrendador quede obligado a prestar servicios en relación con la explotación o mantenimiento de dicho activo.
Tipos de arriendo
Se puede diferenciar entre: Arrendamiento financiero y Arrendamiento operativo. La calificación de los contratos como arrendamientos financieros u operativos, dependiendo de las diferentes circunstancias del arrendador y del arrendatario, pueden motivar que el mismo arrendamiento sea clasificado de manera diferente por cada una de las partes del contrato.
- Arrendamiento financiero: es un tipo de arrendamiento en el que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad (económica) del activo objeto del contrato. Cuando existe opción de compra queda claro que la propiedad (jurídica) del bien se transferirá al ejercitar dicha opción.
Los riesgos y ventajas que se derivan de la propiedad (económica) del activo, en los que se basa la clasificación de los arrendamientos, incluyen:
Riesgos: posibilidad de pérdidas por capacidad ociosa, la obsolescencia tecnológica y las variaciones en el rendimiento debidas a cambios en las condiciones económicas.
Beneficios: pueden estar representados por la expectativa de una explotación rentable a lo largo de la vida económica del activo, así como en una ganancia por revalorización o realización del valor residual. Por lo tanto, el que un arrendamiento sea o no financiero dependerá del fondo económico y naturaleza de la transacción (compra), más que de la mera forma del contrato (arrendamiento).
- Arrendamiento operativo: es cualquier acuerdo de alquiler distinto al arrendamiento financiero; no transfiriéndose los anteriores riesgos y ventajas sustanciales. Queda claro que la propiedad del bien no se va a transferir.
Por consiguiente, a pesar de una serie de cuestiones formales o diferencias genéricas que también pueden aparecer en el contrato, el elemento indicativo y más representativo, para clasificar el arrendamiento como operativo, debemos buscarlo en la finalidad perseguida por el usuario al acordar esta modalidad, que no es otra que el uso y disfrute del bien, no la adquisición del mismo.
Por tanto se trata de una transacción que representa una prestación de servicios (alquiler), sin que se considere por consiguiente un arrendamiento de carácter financiero.
La ley rige para bienes raíces urbanos. No incluye a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
Al decidir buscar arriendo en Chile se debe tener un plan preparado, buscar opciones y con la informacion que se obtenga establecer los parametros de lo que se quiere junto a lo que se puede obtener, de un manera equitativa, el proceso de arrendamiento es tediosos pero esperamos que los Requisitos para arrendar un departamento hayan quedado totalmente claro.
